经过112轮的激烈竞价，抵押物最终以18 527 000元的价格成交，溢价率高达50%——这是一场让申请人与被执行人击掌相庆的司法拍卖，它的成功不仅让所涉民间借贷纠纷执行案得以顺利执结，更盘活了被执行人岌岌可危的资金链。正如大多的happy ending都离不开曲折跌宕的过程，那么，大渡口法院2022年以来单笔拍卖成交价最高的这场司法拍卖背后，又经历了什么呢？

大额借款与房产抵押

2021年，因借款合同纠纷，卢某与王某在法院的主持下自愿达成调解协议，由王某分期向卢某偿还借款本金及利息共计1100余万元；卢某对王某名下位于南岸区涂山镇的某非住宅房屋享有抵押权，若王某逾期未履行还款义务，则卢某对拍卖或变卖该抵押房屋所得的款项在债权范围内享有优先受偿权。

强制执行与资金链危机

由于王某逾期未履行还款义务，卢某向大渡口法院申请强制执行。“我知道王某是愿意偿还借款的，他也作出了用收门面租金来偿还部分债务等尝试。但从目前的情况来看，他的资金链出现了大问题，我不能等下去了，这都是一环扣一环的，再等下去我也会被拖出问题。”因两次和解未果，2022年，卢某向法院申请拍卖案涉的抵押房屋，“我们都对这次拍卖寄予厚望，因为资产变现能否成功，对双方都有很大影响。”

租赁关系与结构问题

案件刚进入司法拍卖阶段便在流程推进中遇到困难，还不止一个困难，犹如给执行法官“当头一棒”：第三方评估机构却向她提出，抵押房屋当下已经分租给数十位商户，且在不动产产权证书上记载为二层，而实际显示为三层。“准确评估是做好拍卖的基础，我们要做的就是在最短的时间内逐一核实清楚商户与被执行人王某签订的租赁合同，并确认房屋产权结构问题。” 执行法官很快明确了目标。

说干就干。在现场走访中执行法官注意到，抵押房屋所在处已形成相对成熟的商圈，门面已经全部对外租赁，租赁户涉及超市、药房、银行、培训机构等。为了消除租赁户关于房屋拍卖会影响后续租赁的顾虑，她挨家挨户上门核实租赁关系、释法解惑，告知他们如何行使自己的权利、维护自己的权益，得到了租户们的理解与配合。

“确认租赁关系多跑跑腿、多做解释工作总能解决，但确认抵押房屋的产权结构，确实是一道难题。”由于从南岸区不动产登记中心所调取的关于抵押房屋的全部材料均无法确认其层级结构，执行法官前往市规划局咨询专家；专家表示仅凭现有材料尚无法确认，在专家的建议下，她又赶往市城市建设档案馆调取该建筑物的建筑立面图和结构图等。经过多次现场勘察、咨询专家、调取资料，第三方评估机构终于顺利出具了评估报告。

上午10点该抵押房屋的司法拍卖正式开拍，经过112轮的激烈竞价，最终以18 527 000元落锤。对于高达50%的溢价率，申请人卢某与被执行人王某均表示非常满意。卢某委托其律师从綦江赶来大渡口法院送上锦旗：“公正执法解民忧，人民法院为人民”。